ભારતમાં રિટેલ સેક્ટરમાં એક ગંભીર ચિંતા યથાવત રહી છે – વધતા જઈ રહેલા “ઘોસ્ટ મોલ્સ”. દેશના અનેક મોટા શહેરોમાં મોલ્સ ધીરે-ધીરે ધોવાણ અનુભવી રહ્યા છે, જ્યાં લાઇટો તો ચાલુ છે, પરંતુ ગ્રાહકોના પગલાં અદૃશ્ય બની ગયા છે. નાઈટ ફ્રેન્કની તાજેતરની રિપોર્ટ મુજબ સર્વે કરાયેલા ૩૬૫ મોલ્સમાંથી ૭૪ મોલ્સમાં ફૂટફોલ ખૂબ ઓછો નોંધાયો છે અને વ્યાપારિક ક્રિયાશીલતા લગભગ શૂન્ય છે.
એક વખત સપ્તાહાંતના મુખ્ય હેંગઆઉટ તરીકે જાણીતા રહેલા આ મોલ્સ હવે બજારના નવા વલણો, ટેકનોલોજીના પ્રભાવ અને ગેરપ્લાનિંગના કારણે પોતાની ચમક ગુમાવી રહ્યા છે.
બજારના મુખ્ય પરિબળો :
રિટેલ રિયલ એસ્ટેટ સેગમેન્ટમાં હાલ સાવચેતીનો માહોલ છે. મોલ્સના ધોવાણ માટે કેટલાક મુખ્ય પરિબળો જવાબદાર માનવામાં આવે છે –
- અતિશય ઝડપથી અને વધુ માત્રામાં મોલ્સની ઊભરતાને કારણે ઓવર-સપ્લાય
- સ્થાનની ખોટી પસંદગી અને ગ્રાહકોની જરૂરિયાતોનું ગેરમૂલ્યાંકન
- એક જ વિસ્તારમાં મોલ્સ વચ્ચે વધતી સ્પર્ધા
- ઈ-કોમર્સ તરફ ગ્રાહકોનો વધતો રસ
- મુખ્ય ટેનન્ટ્સ બહાર જતા મોલ્સનું ઇકોસિસ્ટમ નબળું પડવું
સેક્ટર દૃષ્ટિકોણ :
પશ્ચિમ અને દક્ષિણ ભારતમાં ઘોસ્ટ મોલ્સનું પ્રમાણ વધુ જોવા મળી રહ્યું છે. રિટેલ સેક્ટરમાં પસંદગીયુક્ત ઉછાળો જોવા મળે છે, પરંતુ જૂના અને બંધારણમાં પરિવર્તન ન કરેલા મોલ્સમાં ઘટાડો યથાવત રહ્યો છે. ઘણા પ્રથમ-જનરેશન મોલ્સ સમય સાથે પોતાની ડિઝાઇન, ઇન્ટીરીયર અને ટેનન્ટ મિક્સ સુધારી શક્યા નથી, જેના કારણે ફૂટફોલ ઘટ્યો છે.
આજના ગ્રાહકો ફક્ત શોપિંગ નહિ, પરંતુ સર્વાંગી અનુભવો માંગે છે – મનોરંજન, ઉત્તમ ખાણીપીણી, લાઈવ ઇવેન્ટ્સ અને સુંદર એંબિયન્સ. આ પરિવર્તન સાથે નવા અને આધુનિક મોલ્સ મજબૂત બની રહ્યા છે, જયારે જૂના મોલ્સ સતત ધોવાણ તરફ વધી રહ્યા છે.
ટેકનિકલ દૃષ્ટિકોણ :
ટેકનિકલ ચાર્ટ મુજબ રિટેલ રિયલ એસ્ટેટ સેગમેન્ટમાં બેરિશ બાયસ યથાવત છે. ખાલી જગ્યા વધતા રિટેલ ઓપરેટરો માટે રેઝિસ્ટન્સ વિસ્તારાયો છે. ઓક્યુપન્સી રેટ માટેના સપોર્ટ લેવલ તૂટતા વ્યાપારીઓ નફારૂપી વેચવાલી તરફ વળી રહ્યા છે. ઘણા માલિકો અને ટેનન્ટ્સ હવે ખર્ચમાં ઘટાડો તથા લીઝ માળખામાં ફેરફારો લાવવા પ્રયત્નશીલ છે.
રોકાણ રણનીતિ :
રિટેલ રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણકારોને હાલ સાવચેત રહીને પગલાં ભરવા સલાહ આપવામાં આવે છે.
- જ્યાં ખાલી જગ્યા સતત વધી રહી હોય તેવા પ્રોજેક્ટ્સમાં પોઝિશન ટાળવી
- ઉછાળે નફારૂપી વેચવાલી કરવી
- ઘટાડે તબક્કાવાર ખરીદી ફક્ત પ્રીમિયમ તથા ક્વોલિટી પ્રોજેક્ટ્સમાં જ વિચારવી
- સ્ટોપલોસ સાથે રિટેલ REITs અથવા ઉચ્ચ ગુણવત્તાવાળા ડેવલપર પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરવું
ભાવિ દિશા :
આગામી દિવસોમાં રિટેલ રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર રેન્જ બાઉન્ડ દિશામાં રહી શકે છે. જે મોલ્સ પોતાની બ્રેકઆઉટ સ્ટ્રેટેજી દ્વારા નવા ટેનન્ટ મોડલ, મનોરંજન ઝોન તથા અનુભવો આધારિત પરિબળો લાગુ કરશે, તે મજબૂત રહી શકશે. અન્ય મોલ્સમાં ધોવાણ યથાવત રહેવાની સંભાવના વધારે છે.
